Artikel 50 der KI-Verordnung: Regeln für Virtual Staging und Video-Touren

Seit dem 2. August 2026 gilt Artikel 50 der EU-KI-Verordnung in allen Mitgliedstaaten. Wenn Sie eine mit Virtual Staging bearbeitete Fotografie oder eine KI-generierte Video-Tour auf Idealista, Imovirtual, Fotocasa oder einem anderen Portal veröffentlichen, sind Sie der Betreiber eines KI-Systems, und der Käufer, der sich dieses Inserat ansieht, hat ein Recht darauf zu erfahren, dass bearbeitet wurde.

Nichts in der Verordnung hindert Sie daran, KI-Staging zu nutzen. Das gehört an den Anfang, denn das meiste, was darüber geschrieben wurde, liest sich entweder als Panik oder als Beruhigung, und beides hilft nicht, wenn dreißig Inserate zu veröffentlichen sind.

Was folgt, ist der Teil der Verordnung, der Ihre Inserate betrifft, der Teil, der es nicht tut, die Fristen, die noch bevorstehen, und ein Vier-Schritte-Ablauf, der die Lücke in etwa zwei Minuten pro Inserat schließt. Der Text benennt außerdem eine erhebliche Unklarheit, die niemand aufgelöst hat, denn das Gegenteil zu behaupten wäre die falsche Art von Sicherheit.

Was sich am 2. August 2026 geändert hat

Artikel 50 der Verordnung (EU) 2024/1689, der EU-KI-Verordnung, legt Transparenzpflichten für KI-generierte und KI-manipulierte Inhalte fest. Diese Pflichten sind am 2. August 2026 anwendbar geworden. Die Europäische Kommission hat ihre endgültigen Leitlinien zu Artikel 50 am 20. Juli 2026 veröffentlicht und zugleich den Verhaltenskodex zur Transparenz KI-generierter Inhalte als angemessen bewertet.

Ein Punkt der Verwirrung gehört ausgeräumt. Das Digital-Omnibus-Paket hat Teile der KI-Verordnung verschoben, konkret mehrere Pflichten für Hochrisikosysteme. Artikel 50 war nicht darunter. Die Transparenzregeln sind fristgerecht in Kraft getreten, und die nationalen Marktüberwachungsbehörden können sie seit diesem Datum durchsetzen.

Die Bußgelder reichen bis zu 15 Millionen Euro oder 3 % des gesamten weltweiten Jahresumsatzes, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Für KMU und Startups gilt der niedrigere der beiden Werte. Die Durchsetzung liegt bei den nationalen Behörden und nicht direkt bei der Kommission, was in der Praxis bedeutet, dass die zuständige Stelle je Land unterschiedlich ist.

Anbieter oder Betreiber: Was von beidem sind Sie

Die Verordnung teilt die Verantwortung auf zwei Rollen auf, und fast jeder verwirrende Artikel dazu verfehlt diese Unterscheidung.

Der Anbieter ist, wer das KI-System entwickelt und in Verkehr bringt. Anbieter müssen sicherstellen, dass synthetische Inhalte eine maschinenlesbare Markierung tragen, damit generierte Inhalte als generiert erkennbar sind. Das ist eine technische Pflicht und liegt bei der Software.

Der Betreiber ist, wer das System nutzt. Betreiber müssen den Inhalt in den Fällen offenlegen, die der Artikel erfasst. Das ist eine Kommunikationspflicht und liegt bei dem, der das Inserat veröffentlicht.

Wenn Sie als Makler eine Staging-Plattform nutzen, sind Sie der Betreiber. Dass die Plattform ihre Anbieterpflichten erfüllt, erfüllt Ihre nicht. Ein maschinenlesbares Wasserzeichen tief in der Datei nützt dem Käufer nichts, der um Mitternacht durch ein Portal scrollt, und für ihn ist die Kennzeichnung da.

Zählt ein Foto mit Virtual Staging als Deepfake

Das ist der ehrliche Teil, und er ist der Grund, warum dieser Artikel existiert.

Artikel 50(4) erfasst Deepfakes: Bild-, Audio- oder Videoinhalte, die generiert oder manipuliert wurden, um echten Personen, Gegenständen, Orten oder Ereignissen zu gleichen, und die fälschlich als authentisch erscheinen würden. Bei einfachem Lesen liegt eine Fotografie eines echten Raums mit digital eingefügten Möbeln sowohl innerhalb dieser Beschreibung als auch außerhalb, je nachdem, welches Gewicht man „fälschlich als authentisch erscheinen“ gibt, wenn die Immobilie selbst vollständig real ist.

Es ist keine offizielle Auslegung veröffentlicht, die das für Virtual Staging klärt. Nicht von der Kommission, nicht vom KI-Büro, von keiner nationalen Behörde, die wir finden konnten. Wer Ihnen mit Bestimmtheit sagt, Virtual Staging sei oder sei kein Deepfake nach Artikel 50(4), gibt Ihnen eine Meinung im Gewand eines Befunds.

Zwei Dinge halten die Leitlinien fest, und beide zeigen in dieselbe Richtung. Die mildere Ausnahme für künstlerische, satirische und fiktionale Inhalte ist eng auszulegen. Und rein informative oder kommerzielle Inhalte profitieren nicht von dieser Ausnahme. Ein Immobilieninserat ist kommerzieller Inhalt. Damit fällt das naheliegendste Argument für eine Befreiung weg, und der umsichtige Weg ist klar der vernünftige.

Der umsichtige Weg ist offenlegen. Es kostet eine Textzeile und eine Kennzeichnung im Bild und nimmt die Frage vollständig aus dem Raum.

Gilt das auch für Video-Touren

Ja, und mit weniger Unklarheit als bei gestagten Fotos.

Eine KI-generierte Video-Tour ist generierter Videoinhalt, der einen realen Ort abbildet. Sie liegt näher am Kern dessen, was Artikel 50(4) beschreibt, als ein Standfoto mit eingefügten Möbeln, weil die Kamerabewegung selbst generiert und nicht aufgenommen ist. Wenn Sie generierte Rundgänge veröffentlichen, behandeln Sie die Kennzeichnung als verpflichtend und nicht als umsichtig.

Die Formulierung, die funktioniert: „Diese Video-Tour wurde mit KI aus Fotografien der Immobilie generiert.“ Setzen Sie sie in eine Titeleinblendung am Anfang, in die Videobeschreibung oder in beides.

Der Kennzeichnungsablauf in vier Schritten

Vier Schritte, keiner davon schwierig. Das Ganze dauert etwa zwei Minuten pro Inserat, sobald die Formulierung festgelegt ist.

Schritt 1: eine sichtbare Kennzeichnung im Bild

Fügen Sie jedem bearbeiteten Bild eine kurze Kennzeichnung hinzu. „Virtual Staging“ oder „Digital möbliert“ werden in allen Märkten verstanden. Halten Sie sie kurz genug, damit sie lesbar bleibt, wenn das Portal ein Vorschaubild erzeugt.

Schritt 2: eine Zeile in der Inseratbeschreibung

Die auf den großen europäischen Portalen akzeptierte Standardformulierung: „Die Bilder enthalten Virtual Staging zu Illustrationszwecken. Die Immobilie wird unmöbliert übergeben.“

Wenn einige Fotos gestagt sind und andere nicht, schreiben Sie es. Ein Käufer, der annimmt, dass alle Fotos bearbeitet wurden, wertet alle ab, und das kostet Sie die Glaubwürdigkeit derjenigen, die unangetastet blieben.

Schritt 3: Originale auf Anfrage verfügbar halten

Sie müssen die unbearbeiteten Fotografien nicht veröffentlichen. Sie müssen sie vorlegen können. Bewahren Sie sie im gleichen Ordner wie die gestagten Versionen auf, so benannt, dass die Zuordnung offensichtlich ist.

Beachten Sie, dass die Regel in Kalifornien strenger ist: Die Anforderung nach AB 723 umfasst einen Link zum unveränderten Original. Wenn Sie an Käufer dort vermarkten, gilt der höhere Standard.

Schritt 4: eine interne Aufstellung des Bearbeiteten

Eine Zeile pro Bild: Dateiname, was geändert wurde, welches Werkzeug und das Datum. Eine Tabelle genügt.

Das ist der Schritt, den die meisten überspringen, und der zählt, wenn jemals eine Beschwerde kommt. Eine zeitnah geführte Aufstellung ist ein Beweis. Eine Rekonstruktion acht Monate später ist eine Erinnerung.

Wo die Kennzeichnung hin muss, damit das Portal sie nicht abschneidet

Eine Kennzeichnung, die das Portal wegschneidet, ist keine Kennzeichnung.

Die Vorschaubild-Generatoren der Portale schneiden von den Rändern her, und das Seitenverhältnis, auf das sie zuschneiden, variiert. Eine Kennzeichnung in der oberen Ecke hat gute Chancen, auf der Ergebnisseite zu verschwinden, und das ist die einzige Seite, die die meisten Käufer überhaupt sehen.

Setzen Sie die Kennzeichnung in das untere Drittel, innerhalb des sicheren Bereichs, mit genug Kontrast gegen das, was dahinter liegt. Legen Sie die Position einmal fest, speichern Sie sie als Vorlage und denken Sie nicht weiter darüber nach. Prüfen Sie es, indem Sie Ihr eigenes Bild auf Vorschaugröße verkleinern und schauen, ob Sie es noch lesen können.

Was die Verordnung nicht verlangt

Vier Dinge, die Sie nicht tun müssen und die man wissen sollte.

Sie müssen das genutzte Werkzeug nicht benennen. Die Kennzeichnung betrifft die Natur des Inhalts, nicht Ihren Lieferanten.

Sie müssen Inhalte, die vor dem 2. August 2026 generiert wurden, nicht nachkennzeichnen. Die Kommission hat bestätigt, dass es keine rückwirkende Pflicht gibt, empfiehlt die Praxis aber. Entscheidend ist, wann der Inhalt generiert wurde, nicht ob das Inserat noch online ist.

Sie müssen KI-Staging nicht einstellen, nicht reduzieren und nicht auf bestimmte Objekttypen begrenzen. Die Verordnung regelt Transparenz, nicht die Technik.

Sie müssen die Originalfotos nach den EU-Regeln nicht neben den gestagten veröffentlichen. Verfügbarkeit auf Anfrage ist der Standard. Das unterscheidet sich von der Lage bei virtueller Renovierung, wo das Original neben der renovierten Version zu veröffentlichen gute Praxis ist, aus Gründen, die nichts mit der KI-Verordnung zu tun haben und alles damit, dass ein Käufer die Arbeiten kalkulieren kann.

Die Fristen, die noch bevorstehen

Zwei Termine gehören in den Kalender.

Der 2. Dezember 2026 ist das Ende der verlängerten Frist für maschinenlesbare Markierung bei Systemen, die vor dem 2. August 2026 schon auf dem Markt waren. Das ist eine Anbieter- und keine Betreiberpflicht, aber es ist eine berechtigte Frage an jede Plattform, die Sie bezahlen: Trägt Ihr Output eine maschinenlesbare Markierung, und in welchem Format.

Der 2. Februar 2027 ist die Frist für die Interoperabilität der Wasserzeichen-Erkennung. Praktisch ist das das Datum, ab dem Portale plausibel eine automatische Erkennung beim Upload laufen lassen und wissen könnten, was sie vor sich haben. Makler, die schon eine Kennzeichnungsaufstellung führen, müssen dann nichts ändern.

Außerhalb der EU: Kalifornien, New York und das Vereinigte Königreich

Wenn Sie an internationale Käufer vermarkten, sind drei weitere Regime relevant.

Kalifornien hat AB 723 seit Januar 2026 in Kraft. Das Gesetz verlangt die Kennzeichnung KI-veränderter oder KI-generierter Bilder in Immobilieninseraten und geht weiter als die EU, weil es einen Link zum unveränderten Original fordert.

In New York hat die Stadt am 16. Juli 2026 einen Vorschlag eingebracht, der Eigentümer, Makler und Plattformen verpflichtet, KI-bearbeitete Bilder in Mietinseraten zu kennzeichnen. Er folgte dem Rental Ripoff Report der Stadt und richtet sich gegen die Praxis, die der Bericht Housefishing nennt: Inserate, deren Fotos den Kontakt mit der Wohnung nicht überleben.

Das Vereinigte Königreich fällt nicht unter die KI-Verordnung und muss es auch nicht. Die Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008 machen irreführende Immobilienvermarktung bereits zur Straftat, durchgesetzt vom National Trading Standards Estate and Letting Agency Team. Der praktische Standard für ein britisches Inserat ist derselbe: kennzeichnen und niemals etwas wegretuschieren, was der Käufer nicht ändern kann.

Spanien und Portugal im Besonderen

Spanien hat keine Regel, die KI-Retusche in der Immobilienwerbung ausdrücklich verbietet. Die Dirección General de Consumo hat das bestätigt und die Praxis gleichzeitig als unlauteren Wettbewerb bezeichnet. Das allgemeine Verbraucherschutz- und Irreführungsrecht gilt, ebenso Artikel 50. Das Fehlen einer branchenspezifischen Regel ist nicht das Fehlen von Risiko.

Portugal hat ebenfalls keine eigene Regel, und es gilt die gleiche Kombination: Artikel 50 plus das allgemeine Regime zu irreführender Werbung und unlauteren Geschäftspraktiken. Wer in beiden Märkten veröffentlicht, deckt beide mit einem einzigen Kennzeichnungsstandard ab, und zwar dem strengeren.

Warum Kennzeichnung keine Performance kostet

Der kommerzielle Einwand gegen Kennzeichnung lautet, sie kostet Klicks. Die verfügbaren Belege deuten in die andere Richtung, und der Mechanismus ist nicht kompliziert.

Ein Käufer, der zur Besichtigung kommt und einen leeren Raum vorfindet, wo die Fotos Möbel zeigten, reagiert auf eine von zwei Weisen. Entweder war ihm klar, dass die Fotos gestagt waren, dann hat sich nichts geändert, oder es war ihm nicht klar, dann geht es in den nächsten zwanzig Minuten um Vertrauen und nicht um die Immobilie. Das zweite Gespräch endet nicht mit einem Angebot.

Es gibt auch ein Größenargument. Der Global Property Portal Index, der im ersten Quartal 2026 217.694 Inseratbilder auf 23 Portalen in 17 Ländern analysiert hat, fand erkennbare KI-Bearbeitung in etwa einem von fünfzehn Bildern. Von den rund 23.000 Bildern mit erkannter Bearbeitung trugen 70 eine sichtbare Kennzeichnung. Die Erkennung ist probabilistisch, Architekturrenderings von Objekten im Bau wurden aus der Zählung ausgenommen, und das Unternehmen, das den Index veröffentlicht, verkauft KI-Werkzeuge für Inserate, was es alles offenlegt.

Die Lesart, die für einen Makler zählt: KI-Bearbeitung ist inzwischen normal, Kennzeichnung nicht. Diese Lücke ist derzeit ein Unterscheidungsmerkmal und wird es nicht lange bleiben.

Eine Anmerkung dazu, wo wir stehen

Stageless AI wird von Caixa Mágica Software in Lissabon entwickelt und ist im europäischen Markt tätig, was bedeutet, dass für uns dieselbe Verordnung gilt wie für die Makler, die die Plattform nutzen.

[VERIFICAR COM PRODUTO: confirmar se aplicamos marca legivel por maquina, C2PA ou metadados de proveniencia as imagens e videos gerados, e em que formato. Se aplicamos, esta seccao descreve o que a plataforma faz automaticamente e o que fica do lado do agente. Se nao aplicamos, esta seccao diz o que o agente tem de fazer manualmente e menciona o prazo de 2 de Dezembro de 2026. Nao publicar este artigo com esta seccao em branco nem com uma afirmacao nao verificada.]