Virtual Staging und der EU AI Act: Was Immobilienmakler Wissen Müssen

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die folgenden Regeln gelten EU-weit, die Aufsicht liegt aber bei den Mitgliedstaaten. Für Ihren konkreten Fall ist ein Anwalt der richtige Ansprechpartner.

Was Artikel 50 des EU AI Act Tatsächlich Besagt, in Einfacher Sprache

Artikel 50 der Verordnung (EU) 2024/1689, des EU AI Act, gilt seit dem 2. August 2026. Es ist der Transparenzartikel. KI-generierte Inhalte bleiben erlaubt. Die Verordnung verlangt, dass Menschen erkennen können, wann sie solche Inhalte sehen.

Artikel 50 legt vier Pflichten fest: Menschen informieren, wenn sie mit einem KI-System interagieren, KI-generierte Inhalte maschinenlesbar kennzeichnen, Emotionserkennung offenlegen und Deepfakes offenlegen. Zwei davon betreffen Immobilienbilder, und sie treffen unterschiedliche Akteure. Artikel 50(2) verpflichtet den Anbieter des KI-Werkzeugs, jedes Ergebnis maschinenlesbar als KI-generiert zu kennzeichnen. Artikel 50(4) verpflichtet jeden, der einen Deepfake veröffentlicht, offenzulegen, dass der Inhalt erzeugt oder manipuliert wurde. Bei einem Inserat ist das der Makler oder das Maklerbüro.

Artikel 50(2) enthält eine wichtige Ausnahme. Die Kennzeichnungspflicht gilt nicht, wenn die KI nur eine unterstützende Funktion bei der Standardbearbeitung erfüllt oder das Original nicht wesentlich verändert. Diese Unterscheidung entscheidet, welche Bearbeitungen erfasst sind. Sie wird weiter unten erklärt.

Wer Betroffen Ist: Makler, Portale und KI-Tool-Anbieter

Der Tool-Anbieter: maschinenlesbare Kennzeichnung

Das Unternehmen, das das KI-Werkzeug entwickelt, muss sicherstellen, dass jede erzeugte Datei eine maschinenlesbare Markierung trägt, etwa C2PA-Metadaten oder ein von Software erkennbares Wasserzeichen. Der Makler kann das nicht leisten und muss es auch nicht. Wenn das Werkzeug seine Ergebnisse kennzeichnet, ist dieser Teil erledigt.

Der Makler oder das Maklerbüro: sichtbarer Hinweis

Die Offenlegungspflicht aus Artikel 50(4) trifft den Betreiber, also den Profi, der das KI-System nutzt und das Ergebnis veröffentlicht. Bei einem gestagten Inseratsfoto sind das Sie. Die Markierung in der Datei ersetzt diesen Hinweis nicht, denn ein Käufer auf einem Portal sieht die Metadaten nie. Er sieht ein Label auf dem Bild oder eine Zeile in der Beschreibung.

Diese Pflicht gilt zusätzlich zu den nationalen Verbraucherschutzregeln, die irreführende Immobilienwerbung bereits verbieten. Ein klares Label „virtuell eingerichtet“ erfüllt beides.

Portale

Immobilienportale zeigen die Bilder an, ohne sie zu erzeugen. Keine der beiden Pflichten trifft sie deshalb direkt. Mehrere Portale überarbeiten ihre Upload-Richtlinien, was eigene Anforderungen zusätzlich zum Gesetz bedeuten kann.

Was sich ab dem 2. Dezember 2026 Ändert

Die Übergangsfrist betrifft nur eine Pflicht. Der AI Omnibus, Verordnung (EU) 2026/1744, in Kraft seit dem 27. Juli 2026, gibt generativen KI-Systemen, die vor dem 2. August 2026 bereits auf dem EU-Markt waren, bis zum 2. Dezember 2026 Zeit für die maschinenlesbare Kennzeichnung nach Artikel 50(2). Neue Systeme müssen ihre Ergebnisse ab dem Start kennzeichnen.

Die Offenlegungspflicht aus Artikel 50(4) hat keine Übergangsfrist. Sie gilt seit dem 2. August 2026.

Verstöße können Bußgelder von bis zu 15 Millionen Euro oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes nach sich ziehen, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Zuständig sind die nationalen Marktüberwachungsbehörden, keine zentrale EU-Stelle.

Virtual Staging, Video Tours und Fotobearbeitung: Was ein Label Braucht

Warum Virtual Staging unter Artikel 50(4) fällt

Der EU AI Act definiert einen Deepfake als KI-erzeugten oder manipulierten Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der realen Personen, Gegenständen, Orten oder Ereignissen ähnelt und fälschlich als echt erscheinen würde. Ein Foto eines echten Wohnzimmers mit Möbeln, die es dort nicht gibt, fällt unter diesen Wortlaut. Eine KI-Video-Tour aus echten Inseratsfotos ebenso.

Es gibt noch keine offizielle Leitlinie, die diese Definition auf Immobilien anwendet, und keine Rechtsprechung. Staging als erfasst zu behandeln, ist eine Auslegung. Es ist auch die vorsichtige. Ein Label kostet fast nichts. Ein Irrtum kostet ein Bußgeld und eine Beschwerde wegen irreführender Werbung.

Wo die Grenze verläuft

Virtual Staging und KI-Video-Tours. Sie fügen Inhalte hinzu, die es nicht gibt. Behandeln Sie sie als erfasst und kennzeichnen Sie jedes Bild und jedes Video.

Korrekturen von Farbe, Licht, Himmel und Horizont. Standardbearbeitungen, die nicht verändern, was die Immobilie ist. Sie fallen wahrscheinlich unter die Ausnahme für unterstützende Bearbeitung.

Objektentfernung. Die Grauzone. Eine Mülltonne oder ein Kabel zu entfernen, ändert wenig. Eine fest montierte Klimaanlage zu entfernen, ändert, was der Käufer erwartet. Wenn die Bearbeitung etwas verändert, das dem Käufer bei der Besichtigung auffallen würde, kennzeichnen Sie sie.

Wie Stageless AI seinen Teil erfüllt

Als Anbieterin trägt Stageless AI ihre eigene Pflicht zur maschinenlesbaren Kennzeichnung gemäß Artikel 50(2) — getrennt von der oben beschriebenen Kennzeichnungspflicht, die Ihnen als Betreiber obliegt.

Damit ist die Pflicht des Anbieters erfüllt. Das sichtbare Label im Inserat bleibt Aufgabe des Maklers.

Checkliste für Makler

Kennzeichnen Sie jedes gestagte Bild. Ein sichtbares Label „virtuell eingerichtet“ oder „KI-generiertes Bild“ direkt auf dem Foto, auf einem Smartphone-Bildschirm lesbar.

Sagen Sie es im Inserat. Eine Zeile in der Beschreibung, welche Fotos gestagt oder generiert sind.

Bewahren Sie die Originale auf. Legen Sie das unbearbeitete Foto neben jede gestagte Version, damit Sie Käufern auf Nachfrage den echten Raum zeigen können.

Prüfen Sie Ihre Werkzeuge. Stellen Sie sicher, dass Ihre Tools für Staging, Bearbeitung und Video-Tours ihre Ergebnisse kennzeichnen. Fragen Sie jeden Anbieter, der schon vor dem 2. August 2026 am Markt war, ob er zum 2. Dezember bereit ist.

Prüfen Sie Ihre Portale. Manche verlangen zusätzlich zum Gesetz ein eigenes Format für den Hinweis.

Der Unterschied zu Nicht-Europäischen Tools

Der EU AI Act gilt für jeden Anbieter, dessen Ergebnisse in der EU verwendet werden, unabhängig vom Firmensitz. In der Praxis veröffentlichen mehrere außerhalb Europas entwickelte Tools keinerlei Dokumentation dazu, wie sie Inhalte kennzeichnen. Ein europäisches Maklerbüro, das eines davon nutzt, kann nicht wissen, ob die Hälfte der Pflicht, die beim Anbieter liegt, erfüllt ist. Die Transparenzdokumentation des Tools zu prüfen, bevor man sich darauf verlässt, ist der sicherere Weg.