Virtuelle Renovierung: die Sanierung zeigen, keine Fantasie

Im ersten Quartal 2026 stiegen Bestandsimmobilien in Portugal um 19,7 % gegenüber dem Vorjahr. Neubau stieg um 12,6 %. Die Transaktionen fielen um 8,7 %. Käufer weichen in den älteren Bestand aus, weil es kaum etwas anderes gibt.

Die Immobilie mit Sanierungsbedarf ist nicht länger das schwierige Inserat in Ihrem Portfolio. Für die meisten Makler ist sie inzwischen das Portfolio.

Und dem Käufer, der sie ansieht, fehlt es nicht an Vorstellungskraft. Ihm fehlt eine Zahl. Er sieht, dass die Küche von 1994 ist. Was er nicht sieht, ist, ob der Austausch achttausend Euro kostet oder fünfundzwanzigtausend, und diese Unsicherheit hält ihn auf, nicht die Küche.

So setzen Sie virtuelle Renovierung ein, damit sie diese Frage beantwortet statt ihr auszuweichen: Veröffentlichen Sie das Original daneben, ergänzen Sie eine Kostenspanne darunter, und retuschieren Sie niemals etwas weg, das der Käufer beim Besichtigungstermin findet.

Der Markt, der daraus das Standardinserat gemacht hat

Portugal: der Bestand legt schneller zu als der Neubau

Der Häuserpreisindex des portugiesischen INE stieg im ersten Quartal 2026 um 17,8 % gegenüber dem Vorjahr, der höchste Anstieg in der Europäischen Union. Eurostat sah den EU-Durchschnitt im selben Zeitraum bei 5,1 %, mit Bulgarien bei 14,8 % und der Slowakei bei 14,4 % hinter Portugal, und Spanien bei 12,8 %.

Innerhalb der portugiesischen Zahl steckt eine Aufteilung, die das Verkaufsgespräch verändert. Bestandswohnungen stiegen um 19,7 %. Neubau um 12,6 %. Im selben Zeitraum wurden 37.745 Wohnungen verkauft, 8,7 % weniger als im gleichen Quartal 2025.

Weniger Verkäufe, höhere Preise, und der ältere Bestand klettert schneller als der neue. Das ist das Bild eines Marktes, in dem Käufer in sanierungsbedürftige Objekte gedrängt werden, weil die Alternative zu einem erreichbaren Preis nicht existiert.

Spanien: alter Bestand und ein erheblicher Sanierungsmarkt

In Spanien ist das Muster strukturell und nicht zyklisch. Mehr als die Hälfte des Wohnungsbestands ist über 40 Jahre alt, in Katalonien liegt der Anteil über 65 %.

Der Sanierungsmarkt, der daraus folgt, ist groß und wächst langsam. Andimac zählte 2025 1,9 Millionen Eingriffe an Wohnraum, 1,6 % mehr als 2024, wobei etwa drei von zehn Haushalten im Laufe des Jahres irgendeine Verbesserung vornahmen.

Zu den Absichten: Eine Studie von Recomiend.app und Reeno auf Basis von 384 Antworten, erhoben zwischen November und Dezember 2025, fand 84 % der spanischen Verbraucher mit Renovierungsabsicht und 59,25 % mit Planung für 2026, bei einem durchschnittlich angegebenen Budget von 8.362 Euro. Badezimmer machten 40,8 % dieser Nachfrage aus, Küchen 31,2 %. Die Stichprobe ist klein, und das gehört gesagt, aber es ist die Zahl, die existiert, und die Konzentration auf zwei Räume deckt sich mit dem, was Makler berichten.

Das Gegengewicht, das die meisten Artikel auslassen

Die Sanierungskosten in Spanien sind in den letzten Jahren um etwa 30 % bis 40 % gestiegen.

Das zählt, weil es die Prämisse aushebelt, die die meisten Makler noch verwenden, wenn sie ein sanierungsbedürftiges Objekt präsentieren. Die Immobilie „zum Sanieren" ist nicht mehr das Schnäppchen, das sie war. Ein Käufer, der sie ansieht, kauft keinen Rabatt, er kauft ein unsicheres Budget, und die Unsicherheit ist es, die den Schaden anrichtet.

Was das ganze Argument für das Folgende ist. Wenn die Hürde eine Zahl ist, muss die Präsentation eine Zahl enthalten.

Virtuelle Renovierung ist nicht Virtual Staging

Die beiden Begriffe werden synonym benutzt, und das sollten sie nicht. Die Unterscheidung hat Folgen dafür, wie Sie die Bilder präsentieren, und dafür, was Sie kennzeichnen müssen.

Was jeweils verändert wird

Virtual Staging fügt hinzu, was sich bewegt. Möbel, Teppiche, Lampen, Bilder, Kissen. Alles, was es hinzufügt, geht wieder, wenn der Verkäufer geht.

Virtuelle Renovierung verändert, was bleibt. Bodenbeläge, Wandoberflächen, architektonische Elemente, Küchenzeilen, Sanitärobjekte und Armaturen. Bei Stageless AI sind das getrennte Werkzeuge, die sich auf demselben Bild kombinieren lassen, neben Staging, Objektentfernung und Lichtverbesserung, und Materialien können auch per Bearbeitung in einfacher Sprache ersetzt werden.

Warum die Kennzeichnung anders ausfällt

Der Test, der Ihre Kennzeichnung bestimmt, ist einfach: Kann der Käufer das durch Einziehen bekommen?

Möbel, ja. Er bringt seine eigenen. Ein Hinweis „Virtual Staging" und eine Zeile in der Beschreibung genügen.

Ein neuer Boden, nein. Er muss ihn bezahlen. Das heißt, die Kennzeichnung muss mehr sagen als dass das Bild bearbeitet wurde. Sie muss klarmachen, dass das Bild eine Projektion noch nicht ausgeführter Arbeiten ist und dass die Immobilie im aktuellen Zustand verkauft wird. Eine Formulierung, die funktioniert: „Renovierungskonzept. Immobilie wird im aktuellen Zustand verkauft."

Artikel 50 der EU-KI-Verordnung gilt seit dem 2. August 2026, und die Kennzeichnungspflicht liegt bei dem, der das Inserat veröffentlicht. Für ein Renovierungsbild ist das Argument für eine Kennzeichnung stärker als beim Staging, nicht schwächer, weil ein größerer Teil dessen, was der Käufer ansieht, aktuell nicht existiert.

Veröffentlichen Sie immer das Original daneben

Das ist die Regel, die ein nützliches Renovierungsbild von einem irreführenden trennt, und es ist die Regel, an die sich fast niemand hält.

Der häufige Fehler ist, nur das „Nachher" zu veröffentlichen. Eine tadellose Küche, ohne Kontext, in einer Galerie neben Fotos der Immobilie, wie sie tatsächlich ist. Der Käufer, der diese Galerie durchgeht, kann nicht erkennen, in welche der beiden Versionen er hineingehen wird. Dieser Zweifel hält ihn stärker auf, als die alte Küche es je tat, denn jetzt zweifelt er auch am Inserat.

Das Paar löst das. Original links, renovierte Version rechts, gleicher Bildausschnitt, gleicher Anschnitt, damit der Vergleich direkt ist und nicht nur angedeutet. Es leistet zwei Dinge gleichzeitig. Es zeigt dem Käufer genau, welche Arbeiten anfallen, und das ist eine Information, die er braucht. Und es nimmt jede Frage danach weg, ob das Inserat ehrlich präsentiert wurde, was Sie schützt.

Der gleiche Bildausschnitt zählt mehr, als es klingt. Ein weites Original neben einer engeren renovierten Aufnahme liest sich als Trick, selbst wenn es keiner ist, weil das Auge registriert, dass sich mehr als die Oberflächen geändert hat.

Hängen Sie eine Kostenspanne an, kein Versprechen

Das renovierte Bild beantwortet „wie könnte das aussehen". Es beantwortet nicht „was kostet das", und das ist die Frage, die die Entscheidung tatsächlich blockiert.

Setzen Sie also eine Spanne unter das Paar. Keine Zahl, eine Spanne, und aus Ihrem eigenen Markt statt aus einem nationalen Durchschnitt. Ein Bad in Sevilla ist kein Bad in Barcelona, und eine Wohnung mit intakter Elektrik ist keine Wohnung, in der die Leitungen neu müssen.

Woher die Spanne kommt: zwei oder drei Angebote von Handwerksbetrieben, mit denen Sie schon arbeiten, für die Art von Eingriff, die das Bild zeigt, ein- oder zweimal im Jahr aktualisiert. Das ist ein Vormittag Arbeit und über alle Inserate desselben Segments wiederverwendbar.

Sagen Sie klar, dass die Zahl indikativ ist und dass Statik, Feuchtigkeit und Elektroinstallationen ein Gutachten brauchen. Sie geben dem Käufer eine Größenordnung, damit er entscheiden kann, ob er besichtigt. Sie erstellen kein Angebot, und das sollten Sie auch sagen.

Eine Sache, die Sie nicht tun sollten: eine Kostenzahl per Software erzeugen. Kein Bildmodell kann einem Foto ansehen, ob eine Wand tragend ist oder ob die Leitungen erneuert werden müssen. Eine Zahl, die mit Ihrem Namen herausgeht und beim ersten Handwerkerangebot zusammenbricht, kostet Sie das Geschäft und die Beziehung, und das ist ein schlechteres Ergebnis, als gar keine Zahl zu haben.

Die Räume, die sich virtuell zu renovieren lohnen, in Reihenfolge

Küche

Zuerst, immer. Sie ist der Raum, der eine Immobilie am schnellsten datiert, und der, den Käufer am härtesten in den Preis einrechnen. In der oben zitierten spanischen Studie machten Küchen 31,2 % der Sanierungsnachfrage aus.

Ändern Sie Fronten, Arbeitsplatte und Boden. Lassen Sie Fenster und Grundriss genau dort, wo sie sind, denn Leitungen zu verlegen ist die größte Variable in einem echten Küchenbudget, und den Eindruck zu erzeugen, das sei günstig, ist der schnellste Weg, bei der Besichtigung Glaubwürdigkeit zu verlieren.

Badezimmer

Zweitens, und in den spanischen Daten die größte einzelne Kategorie mit 40,8 %. Ein veraltetes Bad liest ein Käufer als unvermeidbare unmittelbare Kosten, was es zu einem direkten Abzug von seinem Angebot macht.

Fliesen, Sanitärobjekte, Licht. Dieselbe Regel zu den Leitungspositionen.

Wohnzimmer

Drittens. Meist Boden und Wandoberfläche, und oft genügt das, weil ein Wohnzimmer über seine Flächen altert und nicht über seine fest eingebauten Elemente.

Es ist auch der Raum, in dem Renovierung und Staging am natürlichsten zusammenkommen: erst den Boden renovieren, dann die Möbel auf die neue Fläche setzen.

Was sich selten lohnt

Schlafzimmer, Flure und Hauswirtschaftsräume. Ein Käufer entscheidet nicht über die Oberfläche eines Flurs, und die Credits sind in einer zweiten Küchenvariante besser angelegt.

Was zur nützlicheren Version der Frage führt. Zwei Optionen für die Küche, eine mit maßvoller Auffrischung und eine mit kompletter Erneuerung, sagen einem Käufer mehr als eine Option in jedem von sechs Räumen. Und es verlagert das Gespräch von „lohnt sich das" zu „welche der beiden", und das ist das bessere Gespräch.

Was niemals wegretuschiert werden darf

Die Linie ist nicht unscharf und keine Geschmacksfrage.

Risse. Feuchtigkeitsflecken und Wasserränder. Offen liegende oder sichtbar unsichere Leitungen. Bauschäden. Alles, was für eine Änderung eine Genehmigung oder einen statischen Eingriff bräuchte.

Der Test noch einmal: Kann der Käufer das nach dem Kauf ändern? Veraltete Fliesen, ja, indem er Fliesen bezahlt. Setzungsschäden, nein. Ein Riss, der über eine tragende Wand läuft, ist keine Oberfläche, sondern ein Zustand, und ihn aus dem Foto zu entfernen ist eine Falschdarstellung, ganz gleich was die Kennzeichnung sagt.

Das gilt ebenso für alles außerhalb der Immobilie, das der Käufer nicht verändern kann. Ein Strommast vor dem Fenster, eine Nachbarwand, eine verbaute Aussicht. Nichts davon ist Gegenstand einer Renovierung.

Im Vereinigten Königreich ist irreführende Immobilienvermarktung nach den Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008 eine Straftat, durchgesetzt von National Trading Standards. In Spanien hat die Dirección General de Consumo KI-Retusche in der Immobilienwerbung als unlauteren Wettbewerb bezeichnet und dabei angemerkt, dass es kein branchenspezifisches Verbot gibt. Das Fehlen einer spezifischen Regel ist nicht das Fehlen von Risiko.

Der Außenbereich ist eine eigene Entscheidung

Die Innenrenovierung dient den Fotos, die ein Käufer nach dem Öffnen des Inserats sieht. Der Außenbereich dient dem Titelbild, das darüber entscheidet, ob er es überhaupt öffnet.

Fassadensanierung, Garten- und Außenanlagenauffrischung, Objektentfernung in der Einfahrt, Himmelsersatz. Bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie trägt die Fassade oft dasselbe veraltete Signal wie die Küche, und sie tut das in dem einen Bild, das in den Suchergebnissen erscheint.

Es gelten dieselben Regeln. Veröffentlichen Sie das Original, kennzeichnen Sie die Bearbeitung, und entfernen Sie nichts Bauliches und nichts, was außerhalb der Grundstücksgrenze liegt.

Für Projektentwickler: ein Sanierungsprojekt verkaufen

Ein Entwickler, der ein Gebäude vor oder während der Sanierung vermarktet, hat eine schwierigere Version desselben Problems. Die fertige Wohnung existiert nicht, und der Käufer soll sich auf etwas festlegen, das er nicht besichtigen kann.

Virtuelle Renovierung aus Fotos des aktuellen Zustands hat einen Vorteil gegenüber einem CGI-Rendering, und es ist ein konkreter. Das Rendering geht von einer Zeichnung aus, also weiß ein Käufer, dass jeder Teil davon erfunden ist. Das Renovierungsbild geht von einem Foto des tatsächlichen Gebäudes aus, also sind Wände, Fensterpositionen und Proportionen real, und nur die Oberflächen sind projiziert. Käufer lesen die beiden unterschiedlich, und das zweite wiegt schwerer.

Zwei Pflichten, die hier nicht optional sind. Die Kennzeichnung muss ausdrücklich sagen, dass die Bilder ein Gestaltungskonzept darstellen und dass die Immobilie im aktuellen Zustand verkauft wird. Und die projizierten Oberflächen müssen dem entsprechen, was tatsächlich eingebaut wird, denn ein Käufer, der auf eine Marmorarbeitsplatte hin unterschreibt und Laminat erhält, hat einen Anspruch, und es ist ein Anspruch, den das Marketing erzeugt hat.

Derselbe Bildsatz trägt außerdem eine Video-Tour, und bei einer Immobilie im Bau oder mitten in der Sanierung ist dort der Ort, an dem das räumliche Argument entsteht. Stagen oder renovieren Sie die Fotos zuerst und generieren Sie dann den Rundgang aus dem fertigen Satz, denn die Reihenfolge ist nicht umkehrbar.

Der Ablauf

Fotografieren Sie die Immobilie, wie sie ist, einschließlich der Räume, die Sie renovieren wollen, in gleichmäßigem Licht und auf gleichbleibender Kamerahöhe.

Entrümpeln und Objekte entfernen zuerst, wenn die Immobilie bewohnt ist, damit die Renovierung auf eine saubere Fläche wirkt statt mit dem zu verhandeln, was da war.

Korrigieren Sie Belichtung und Farbe, bevor Sie Oberflächen anwenden, denn eine später angewandte Korrektur landet auch auf den projizierten Flächen.

Wenden Sie die Renovierungswerkzeuge auf Küche, Bad und Wohnzimmer an. Kombinieren Sie mit Staging, wenn der Raum außer Oberflächen auch Möbel braucht. Unter einer Minute pro Bild, Ausgabe in 4K.

Nutzen Sie die Bearbeitung per Anweisung für Varianten statt neu zu generieren, damit die zweite Oberflächenoption alles andere identisch hält. Dieser identische Bildausschnitt ist es, der einen Zwei-Optionen-Vergleich lesbar macht.

Bauen Sie das Paar für jeden Raum: Original und renoviert, gleicher Anschnitt, Kostenspanne darunter.

Schreiben Sie die Kennzeichnung, bevor Sie veröffentlichen, nicht danach.

Was die Staging-Studien tatsächlich sagen

Da dieser Artikel Marktdaten verwendet, gehört klargestellt, welche Daten er nicht verwendet.

Die Zahlen, die dazu zirkulieren, dass Staging- und Renovierungsbilder die Vermarktungsdauer verkürzen, stammen fast vollständig aus zwei amerikanischen Quellen: der National Association of Realtors und der Real Estate Staging Association. Die häufig zitierten Behauptungen über deutlich schnellere Verkäufe kommen ohne veröffentlichte Stichprobenmethodik.

Es existiert keine europäische Studie mit veröffentlichter Stichprobe zur Wirkung virtueller Renovierungsbilder auf Verkaufsdauer oder Endpreis. Wer eine europäische Prozentzahl zitiert, extrapoliert aus Material amerikanischer Verbände.

Der Mechanismus ist plausibel, und die Marktdaten oben sind belastbar. Die Prozentzahl ist nicht verifiziert, und wir sagen das lieber, als eine Zahl zu wiederholen, die wir nicht belegen können.

Erste Schritte

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Ein sinnvoller erster Versuch: Nehmen Sie das Inserat in Ihrem Portfolio, das am längsten am Markt ist und Arbeiten braucht. Renovieren Sie das Küchenfoto. Veröffentlichen Sie das Paar, Original und renoviert, mit einer Kostenspanne von einem Handwerksbetrieb, dem Sie vertrauen. Und dann beobachten Sie, ob sich die Anfragen ändern.

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